پلتفرم‌های آنلاین خانه‌یاب و نقش آن‌ها در قیمت‌سازی بازار مسکن

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید آگهی‌های منتشرشده در پلتفرم‌های خانه‌یاب، در غیاب شفافیت داده‌های معاملاتی، می‌تواند زمینه‌ساز انتظارات تورمی و تغییر قیمت‌ها شود.

آگهی‌های آنلاین؛ ابزار اطلاع‌رسانی یا محرک انتظارات قیمتی؟

سمانه محرمی نمینی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک، با اشاره به نقش پلتفرم‌های آنلاین خانه‌یاب در بازار مسکن گفت این سایت‌ها در ماهیت خود ابزارهای مفیدی برای شفاف‌سازی اطلاعات هستند؛ اما در عمل باید مبتنی بر داده‌های واقعی و کارشناسی شده فعالیت کنند.

او تأکید کرد در شرایطی که نظارت مؤثر وجود ندارد، آگهی‌های منتشرشده به‌ویژه آگهی‌های حاوی قیمت‌های پیشنهادی غیرواقعی می‌تواند انتظارات قیمتی ایجاد کند و مردم بر مبنای همین آگهی‌ها تصمیم‌گیری کنند.

خروج اطلاعات معاملاتی از اختیار اتحادیه و پیامدهای آن

محرمی نمینی یادآور شد پیش‌تر اطلاعات معاملات در «سامانه املاک و مستغلات» ثبت می‌شد و اتحادیه مشاوران املاک از طریق داده‌های کد رهگیری قادر به تحلیل وضعیت بازار بود. اما از سال ۱۴۰۲ این اطلاعات به سازمان ثبت اسناد، سامانه کاتب و بخش‌هایی از وزارت راه و شهرسازی منتقل شده و دسترسی عمومی شفاف برای نمایش قیمت‌های واقعی کاهش یافته است.

به گفته او، نبود آینهٔ شفاف از قیمت‌های معاملاتی واقعی سبب شده آگهی‌های آنلاین تأثیر بیشتری بر ذهنیت خریداران و فروشندگان بگذارد و مبنای مقایسه‌ای ناصحیح ایجاد شود.

چالش‌های نظارتی و نحوه فعالیت پلتفرم‌ها

محرمی نمینی به چند مشکل ساختاری اشاره کرد:

• ثبت آسان آگهی با قیمت‌های پیشنهادی غیرواقعی و فقدان کنترل کیفی محتوا.
• ادعای برخی پلتفرم‌ها مبنی بر اینکه تحت نظارت اتحادیه کسب‌وکارهای مجازی‌اند و ملزم به قواعد صنف مشاوران املاک نیستند.
• تفاوت تعرفه انتشار آگهی براساس منطقه که هزینه درج آگهی را در مناطق مختلف شهری نامتوازن می‌کند.

او افزود بازار مسکن به‌دلیل تخصصی بودن، نیازمند تحلیل و قیمت‌گذاری کارشناسانه است و نمی‌توان صرفاً براساس آگهی‌های منتشرشده درباره ارزش واقعی املاک قضاوت کرد.

نمونهٔ اثرگذاری آگهی‌ها بر قیمت منطقه‌ای

محرمی نمینی توضیح داد اگر سازنده یا فروشنده‌ای در یک برج یا منطقه تعداد زیادی واحد را با قیمت‌هایی مشخص آگهی کند، این آگهی‌ها می‌تواند به‌تدریج به‌عنوان مرجع ذهنی فعالان بازار تلقی شود و بر قیمت سایر واحدها تأثیر بگذارد؛ ظرفیتی که در نبود داده‌های معاملاتی واقعی خطرناک است.

راهکارها و پیشنهادات برای بهبود شفافیت و نظارت

به‌عنوان راهکار برای کاهش اثرات منفی آگهی‌های غیرواقعی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک پیشنهاد کرد:

• بازگرداندن یا فراهم‌سازی دسترسی کنترل‌شده اتحادیه به داده‌های معاملاتی واقعی و کدهای رهگیری.
• الزام پلتفرم‌ها به استفاده از قیمت‌های مبتنی بر معاملات ثبت‌شده و کنترل کیفیت اطلاعات آگهی‌ها.
• تعیین چارچوب نظارتی مشترک بین دستگاه‌های ذی‌ربط؛ از جمله سازمان ثبت اسناد، وزارت راه و شهرسازی و اتحادیه مشاوران املاک.
• الزام سامانه‌ها به دریافت مجوزهای لازم در حوزهٔ مشاوران املاک و پذیرش ضوابط تخصصی این صنف.

اهمیت آموزش و صلاحیت مشاوران املاک

محرمی نمینی خاطرنشان کرد متقاضیان دریافت پروانه کسب مشاور املاک باید مراحل آموزشی و آزمون‌های تخصصی مختلف را طی کنند؛ از جمله آزمون‌های سازمان ثبت اسناد، آزمون اصناف و دوره‌های آموزشی حقوقی و مهارت‌های مذاکره. او تأکید کرد همین صلاحیت حرفه‌ای، ضامن قیمت‌گذاری کارشناسی در بازار است.

جمع‌بندی

در غیاب شفافیت داده‌های معاملاتی و نظارت تخصصی، پلتفرم‌های آنلاین خانه‌یاب می‌توانند به‌طور ناخواسته نقش تعیین‌کننده‌ای در شکل‌گیری انتظارات قیمتی و قیمت‌سازی در بازار مسکن ایفا کنند. بازگرداندن دسترسی به داده‌های معاملاتی واقعی و تعریف چارچوب نظارتی مشترک از طریق هماهنگی نهادهای ذی‌ربط از مهم‌ترین راهکارهای پیشنهادی برای کاهش این اثرات است.